בעסקאות מקרקעין הכסף עובר לפני שהזכות עוברת. הפער הזה — בין התשלום לרישום — הוא המקום שבו נוצרים כמעט כל הסכסוכים בתחום.
שתי הוראות שצריך להכיר לפני כל עסקה
- סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: עסקה במקרקעין נגמרת ברישום. עד הרישום מדובר בהתחייבות לעשות עסקה — ולא בבעלות.
- סעיף 8: התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. כאן, בשונה מרוב דיני החוזים, הסכמה בעל פה אינה מספיקה.
הערת אזהרה — ההגנה המעשית החשובה
הערת אזהרה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין ומודיעה לכל העולם שקיימת התחייבות לעשות עסקה בנכס. היא אינה מעבירה בעלות, אבל היא עושה שני דברים מכריעים: מקשה מאוד על עסקה נוגדת עם קונה אחר, ומגנה על הקונה מפני נושים של המוכר. רישומה הוא אחד הצעדים הראשונים שצריך לבצע, ולא פעולה שנדחית לסוף.
הבדיקות שלפני החתימה
- נסח רישום עדכני — מי הבעלים הרשום, ואילו עיקולים, משכנתאות, הערות או צווים רשומים.
- זכות שאינה רשומה בטאבו — נכסים רבים מנוהלים ברשות מקרקעין ישראל או בחברה משכנת, ומסלול הבדיקה שם שונה.
- התאמה בין הרשום למה שרואים — שטח, הצמדות, חניה, מחסן, חריגות בנייה, ובבית משותף גם התקנון והצמדות הרכוש המשותף.
- פריסת התשלומים — התאמה בין מועדי התשלום לבין השלבים שבהם הזכות מובטחת בפועל.
איפה עסקאות נופלות
שלושה כשלים חוזרים: תשלום משמעותי לפני רישום הערת אזהרה; הסתמכות על מצג של המוכר במקום על נסח; והיעדר מנגנון ברור למה שקורה אם הצד השני מאחר — מי מפר, ממתי, ומה הסעד.
שאלות נפוצות
שילמתי מקדמה ואין הערת אזהרה. מה עושים? לפעול מיד לרישומה, ובמקביל לבחון אם מתקיימת הפרה ואילו תרופות קיימות.
המוכר חתם עם קונה נוסף. זה מצב של עסקאות נוגדות, ובו ההכרעה תלויה בין היתר בשאלה מי רשם הערת אזהרה ומי פעל בתום לב.
יש חריגת בנייה בנכס. הדבר משפיע על השווי, על המשכנתא ועל חשיפה להליכי אכיפה — ולכן זו בדיקה שנעשית לפני החתימה.
נושאים קשורים
הסתייגות ופרטי יצירת קשר
האמור בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו. כל מקרה נבחן לפי נתוניו.
יוסי דגה משרד עורכי דין · מצדה 7, מגדל ב.ס.ר 4, בני ברק · טלפון: 052-6388340